Dans un investissement immobilier, on peut rénover un logement, revoir son financement ou améliorer ses équipements. En revanche, son emplacement ne changera pas.
C’est pourquoi le choix du secteur est l’une des décisions les plus importantes avant d’acheter un bien immobilier, particulièrement pour un investissement locatif.
Un bon emplacement ne se résume pas à une ville connue ou à un quartier qui « monte ». Il doit surtout correspondre à une demande réelle, aujourd’hui et dans les années à venir.
- L’emplacement influence directement la facilité à louer un logement et son niveau de loyer.
- Il faut analyser le marché à l’échelle du quartier, et pas uniquement de la ville.
- Transports, commerces, écoles, emplois et services sont des critères importants.
- Le prix d’achat doit être comparé aux loyers réellement pratiqués dans le secteur.
- Pour un investissement locatif, la demande correspondant précisément au type de logement acheté est essentielle.
- Un bon emplacement peut également faciliter la revente du bien à terme.
Comment choisir une ville pour investir dans l’immobilier ?
Avant de choisir un appartement ou une maison, commencez par regarder le marché immobilier local.
Une ville peut être attractive dans son ensemble, mais présenter de fortes différences entre ses quartiers. Prix au m², loyers, demande locative, transports ou perspectives d’évolution peuvent varier considérablement à quelques kilomètres de distance.
Plusieurs indicateurs permettent de se faire une première idée :
- évolution de la population ;
- présence d’emplois et d’entreprises ;
- transports et accessibilité ;
- commerces et services ;
- établissements scolaires et universitaires ;
- projets urbains ou infrastructures à venir ;
- niveau des prix immobiliers ;
- niveau des loyers et demande locative.
L’ANIL recommande notamment d’étudier les prix de vente, les loyers et la demande correspondant au type de logement envisagé avant de choisir l’implantation d’un investissement locatif.
Le quartier compte autant que la ville
Une fois la ville choisie, il faut descendre d’un niveau.
Un appartement situé à proximité d’une gare, d’un centre-ville, d’un campus universitaire ou d’un bassin d’emploi ne répondra pas forcément à la même demande qu’un logement situé dans un quartier résidentiel plus éloigné.
Posez-vous une question simple : qui pourrait vouloir louer ce logement ?
Un studio proche d’un campus ne cible pas les mêmes locataires qu’un T3 avec balcon situé à proximité d’écoles, de commerces et de transports.
L’emplacement doit donc être analysé en fonction du bien lui-même.
Quels critères regarder pour un bon emplacement immobilier ?
Les transports
La proximité d’une gare, d’une ligne de bus, d’un tramway ou d’un axe routier important peut constituer un véritable atout, notamment dans les secteurs où les habitants se déplacent quotidiennement pour travailler ou étudier.
Les commerces et services
Supermarché, marché, pharmacie, médecins, restaurants, équipements sportifs… La présence de services accessibles à pied peut renforcer l’attractivité d’un quartier.
Les emplois et établissements scolaires
Un bassin d’emploi, une zone d’activités, une université ou des établissements scolaires peuvent soutenir une demande locative régulière.
Les projets à venir
Un nouveau transport, un quartier en développement, une infrastructure ou l’arrivée de nouveaux commerces peuvent transformer progressivement l’attractivité d’un secteur.
Mais attention : un projet annoncé n’est pas encore une réalité. Il est utile de vérifier son calendrier, son financement et son niveau d’avancement avant d’en intégrer les effets dans votre calcul.
Comment savoir si un emplacement est rentable ?
Le bon emplacement est aussi celui qui permet de construire une équation financière cohérente.
Il faut comparer le prix d’achat avec le loyer réellement envisageable.
Un quartier très recherché peut présenter une forte demande locative, mais aussi des prix d’achat élevés. À l’inverse, un secteur moins cher peut offrir un rendement intéressant, mais avec davantage de risque de vacance locative.
L’objectif n’est donc pas forcément de trouver le quartier où les loyers sont les plus élevés. Il s’agit de trouver un équilibre entre prix du bien, niveau de loyer, demande locative et potentiel patrimonial.
La rentabilité d’un investissement dépend notamment du prix d’achat et du loyer, et nous vous recommandons de vérifier que le logement pourra être loué facilement et durablement.
Ne choisissez pas uniquement en fonction de la rentabilité
Un rendement affiché sur une annonce ou une simulation ne suffit pas à qualifier un bon investissement.
Il faut également tenir compte des charges, de la taxe foncière, de l’assurance, des éventuels frais de gestion, des travaux et du risque de vacance locative.
Et si vous envisagez de revendre votre bien quelques années plus tard, son emplacement sera évidemment toujours là.
L’investissement immobilier se pense donc sur le long terme.
Et le financement dans tout ça ?
Le choix de l’emplacement et celui du financement sont étroitement liés.
Un quartier plus recherché peut impliquer un prix d’achat plus élevé. Il faut alors vérifier que le financement reste compatible avec votre capacité d’emprunt et que les revenus locatifs envisagés restent cohérents avec le coût global de l’opération.
Chez Avicap, l’étude d’un investissement immobilier permet de mettre en regard le prix du bien, le financement, les mensualités, l’assurance emprunteur et les revenus locatifs envisagés.
L’objectif : vous aider à mesurer la cohérence financière du projet avant de vous engager.
FAQ – Choisir l’emplacement d’un investissement immobilier
Quel est le meilleur emplacement pour investir dans l’immobilier ?
Il n’existe pas un emplacement idéal pour tous les investisseurs. Le bon secteur dépend du type de bien, de la demande locative, du prix d’achat, du niveau des loyers et de votre stratégie patrimoniale.
Quels sont les critères d’un bon emplacement immobilier ?
Les transports, commerces, services, emplois, établissements scolaires, qualité du quartier et perspectives d’évolution sont notamment à étudier.
Faut-il investir dans un centre-ville ?
Pas nécessairement. Un quartier périphérique bien desservi, proposant des services et répondant à une demande locative réelle peut également constituer un emplacement pertinent.
Comment vérifier la demande locative d’un quartier ?
Comparez les loyers pratiqués, les types de logements recherchés et les biens actuellement proposés à la location. Les données des Observatoires locaux des loyers peuvent également apporter un éclairage utile.
Pourquoi l’emplacement est-il si important dans un investissement locatif ?
Parce qu’il influence directement l’attractivité du logement, la facilité à le louer, le niveau de loyer envisageable et, à terme, son potentiel de revente.
Sources :