Il ne vous reste que quelques semaines pour en profiter !
Vous souhaitez aider votre enfant ou votre petit-enfant à devenir propriétaire ? Une mesure issue de la loi de finances pour 2025 permet, sous certaines conditions, de transmettre jusqu’à 100 000€ sans droits de donation pour financer l’achat d’un logement neuf ou en VEFA.
Ce dispositif temporaire peut permettre à une famille de renforcer l’apport personnel d’un futur acquéreur et de faciliter le financement d’un projet immobilier.
Mais cette exonération est encadrée par plusieurs conditions, notamment concernant le type de logement, le délai d’utilisation de la donation et la durée d’occupation du bien.
- Jusqu’à 100 000€ exonérés par donateur et par bénéficiaire.
- Le plafond est fixé à 300 000€ au total par bénéficiaire.
- La donation doit être réalisée avant le 31 décembre 2026.
- Les sommes doivent financer l’achat d’un logement neuf ou en VEFA situé en France.
- L’acte authentique d’achat doit être signé dans les 6 mois suivant la donation, soit au plus tard en juin 2027.
- Le logement doit être occupé ou loué comme résidence principale pendant 5 ans.
- L’exonération peut se cumuler avec les abattements classiques des donations, sous réserve de respecter leurs propres conditions.
- Le dispositif est prévu par l’article 790 A bis du Code général des impôts et a été précisé par le BOFiP le 4 septembre 2025.
- Il existe plusieurs exceptions et situations particulières à vérifier avant de réaliser la donation.
Jusqu’à 100 000€ exonérés par parent
Le dispositif permet d’exonérer temporairement de droits de donation les sommes d’argent données en pleine propriété pour financer l’acquisition d’un logement neuf ou en VEFA.
Le plafond est de 100 000€ par donateur et par bénéficiaire, avec une limite de 300 000€ au total par bénéficiaire.
Par exemple, un enfant peut recevoir :
- 100 000€ de son père ;
- 100 000€ de sa mère ;
- et éventuellement 100 000€ d’un autre donateur éligible.
Soit jusqu’à 300 000€ bénéficiant de cette exonération, si toutes les conditions sont réunies.
Cette exonération concerne uniquement les droits de donation liés à ce dispositif. Elle ne signifie pas que toutes les donations réalisées par ailleurs sont automatiquement exonérées.
Qui peut donner dans le cadre de ce dispositif ?
La mesure concerne les donations réalisées au profit :
- d’un enfant ;
- d’un petit-enfant ;
- d’un arrière-petit-enfant ;
- ou, en l’absence de descendance, d’un neveu ou d’une nièce.
Cela permet donc notamment à des parents ou grands-parents (et oncles et tantes dans le cas où ils n’ont pas de descendants directs) d’aider financièrement un proche à acheter son logement.
Quel logement peut être acheté avec la donation ?
Les sommes données doivent être utilisées pour financer l’acquisition d’un logement neuf ou d’un logement acheté en VEFA situé en France.
Découvrez une sélection de logements éligibles.
Le dispositif ne concerne donc pas l’achat d’un logement ancien. Pour ce type de cas, d’autres dispositifs peuvent être exploités comme par exemple le Denormandie.
Il ne permet pas non plus de financer simplement l’achat d’un terrain à bâtir, même lorsque celui-ci est destiné à la construction de la future résidence principale.
Si vous souhaitez une étude complète de votre dossier pour connaître les choix possibles en fonction de votre situation, demandez une étude gratuite et sans engagement à votre courtier Avicap.
Pour une acquisition en VEFA, il faut par ailleurs être attentif à la date de signature de l’acte authentique : c’est bien l’acte notarié qui doit intervenir dans le délai prévu par le dispositif.
Donation et achat immobilier : un délai de six mois
Aujourd’hui, le calendrier est essentiel : les donations bénéficiant de cette exonération doivent être réalisées avant le 31 décembre 2026.
À compter du versement de la donation, le bénéficiaire dispose ensuite d’un délai de six mois pour réaliser l’acquisition du logement éligible.
Prenons un exemple :
Un parent donne 100 000€ à son enfant le 31 décembre 2026. Pour bénéficier de l’exonération, l’enfant devra réaliser l’acquisition éligible dans les six mois, soit au plus tard le 30 juin 2027.
La date du 31 décembre 2026 est donc la date limite pour effectuer la donation, et non la date limite pour signer l’acte d’achat.
Le logement doit être occupé pendant cinq ans
La donation n’est pas destinée à financer n’importe quel investissement immobilier.
Le logement acheté doit être :
- occupé par le bénéficiaire au titre de sa résidence principale ;
- ou donné en location, à condition d’être utilisé comme résidence principale du locataire.
Cette condition doit être respectée pendant une durée de cinq ans.
Il existe également des règles particulières lorsque le logement est mis en location. Le respect des conditions prévues par le dispositif est donc essentiel pour conserver le bénéfice de l’exonération.
Une situation qui évolue avant la fin des cinq ans peut notamment entraîner une remise en cause de l’avantage fiscal, c’est pourquoi il est essentiel de vous faire accompagner par un expert pour le montage de ce projet.
L’exonération peut se cumuler avec les donations classiques
C’est l’un des points à connaître lorsque l’on envisage une transmission importante.
L’exonération temporaire prévue par l’article 790 A bis du CGI peut être cumulée avec les abattements de droit commun applicables aux donations.
Par exemple, un parent peut bénéficier, sous certaines conditions, d’un abattement de 100 000€ pour une donation à son enfant. Le dispositif temporaire pour l’achat d’un logement neuf peut venir s’y ajouter.
Mais attention : les donations antérieures doivent être prises en compte. Les abattements de droit commun sont notamment appréciés sur une période de 15 ans.
Le montant réellement transmissible sans droits dépend donc de la situation de chaque famille : lien de parenté, âge du donateur, donations déjà effectuées et dispositifs utilisés.
Une donation de 100 000€ n’a donc pas nécessairement les mêmes conséquences fiscales pour toutes les familles.
Un coup de pouce pour constituer un apport immobilier, mais…
Pour un jeune acquéreur, une donation familiale peut avoir un impact important sur le financement du projet.
L’argent transmis peut notamment permettre de constituer ou d’augmenter l’apport personnel et de réduire le montant à emprunter.
Mais le montant de la donation ne doit pas être considéré isolément.
Pour déterminer la faisabilité d’un achat dans le neuf, il faut également prendre en compte :
- le prix du logement ;
- les frais liés à l’acquisition ;
- les éventuels frais annexes ;
- les revenus de l’emprunteur ;
- ses charges et les conditions du crédit.
Dans le cas d’une acquisition en VEFA, le calendrier des appels de fonds doit également être intégré au plan de financement.
FAQ – Donation pour l’achat d’un logement neuf
Quel est le montant de l’exonération pour une donation destinée à acheter dans le neuf ?
L’exonération peut atteindre 100 000€ par donateur et par bénéficiaire, avec un plafond global de 300 000€ par bénéficiaire, sous réserve du respect de toutes les conditions du dispositif.
Qui peut donner 100 000€ pour l’achat d’un logement neuf ?
Le dispositif peut notamment concerner les parents, grands-parents et arrière-grands-parents. Les oncles et tantes peuvent également être concernés lorsqu’ils n’ont pas de descendants, sous réserve des conditions prévues par le CGI.
Peut-on cumuler cette exonération avec l’abattement de 100 000€ entre parent et enfant ?
Oui. L’exonération temporaire prévue pour l’achat d’un logement neuf peut se cumuler avec les abattements de droit commun applicables aux donations. Les conditions propres à chaque dispositif doivent toutefois être respectées et les donations antérieures peuvent avoir une incidence.
Quel délai faut-il respecter après une donation pour acheter un logement neuf ?
Le bénéficiaire dispose de six mois à compter de la donation pour réaliser l’acquisition éligible et signer l’acte authentique. Par exemple, une donation effectuée le 31 décembre 2026 peut être utilisée pour une acquisition dont l’acte est signé au plus tard le 30 juin 2027.
Peut-on utiliser cette donation pour acheter un logement ancien ?
Non. L’exonération temporaire concerne l’acquisition d’un logement neuf ou en VEFA. L’achat d’un logement ancien n’entre pas dans le champ de ce dispositif.
Le logement acheté doit-il être la résidence principale ?
Oui. Le logement doit être occupé comme résidence principale par le bénéficiaire ou être loué comme résidence principale, pendant une durée de cinq ans, selon les conditions prévues par le dispositif.
Peut-on donner plus de 100 000€ à son enfant ?
Oui, mais les règles fiscales ne seront pas nécessairement les mêmes pour la partie dépassant le plafond de l’exonération temporaire. D’autres abattements ou dispositifs peuvent éventuellement s’appliquer selon la situation familiale et les donations déjà réalisées.
Que se passe-t-il si les conditions du dispositif ne sont pas respectées ?
Le bénéfice de l’exonération peut être remis en cause et les droits de donation normalement dus peuvent alors devenir exigibles. Les conséquences dépendent de la situation : il est donc préférable de vérifier les conditions avant de réaliser la donation.
Gregory Durand-Poudret, Associé Avicap et Directeur du pôle Gestion de Patrimoine, est votre interlocuteur privilégié pour évoquer votre projet de donation pour acheter un logement neuf.
04 76 45 04 97 / 06 67 82 10 36
gregory.durandpoudret@avicap.fr
Sources :
- Code général des impôts, article 790 A bis - legifrance.gouv.fr.
- BOFiP, précisions publiées le 4 septembre 2025 - bofip.impots.gouv.fr.
- Ministère de l’Économie, Comment faire une donation ? - economie.gouv.fr.
- impots.gouv.fr, informations relatives aux donations - impots.gouv.fr.